Wichtiger Notgroschen für umfangreiche Sanierungen
Weil der Zahn der Zeit an Wohnhäusern nagt, ist man gut beraten, eine finanzielle Reserve für zukünftige Renovationen beiseitezulegen. Wie viel aber ist nötig und was ist zu tun, wenn sich andere Stockwerkeigentümer sperren? Alles Wissenswerte rund um den Erneuerungsfonds.
Das Stockwerkeigentum ist 1965 ins Schweizerische Zivilgesetzbuch aufgenommen worden. Seither hat es die Wohnsituation von unzähligen Menschen geprägt und sich etabliert: Bau und Kauf von Eigentumswohnungen haben in den letzten Jahrzehnten einen Boom erlebt. Wer hierzulande eine Wohnung erwirbt, kauft aber nicht das gesamte Grundstück, sondern nur einen Anteil davon und wird Teil einer Eigentümergemeinschaft. Um der Altersentwertung von Gebäuden zu begegnen, sollte nach Empfehlung des Schweizer Stockwerkeigentümerverbands so früh wie möglich ein Erneuerungsfonds eingerichtet werden. Dadurch können finanzielle Belastungen auf mehrere Jahre verteilt werden. Nach einer Nutzungsperiode von zwanzig bis dreissig Jahren sind nämlich meist umfangreiche und teure Renovationen an der Gesamtliegenschaft, etwa am Dach, an der Haustechnik oder an der Gebäudehülle, fällig.
Besser zu viel als zu wenig
Gefüllt wird der Erneuerungsfonds durch jährliche Einlagen, welche die einzelnen Stockwerkeigentümer anhand ihrer Wertquote leisten. Diese Beiträge sollten zwischen 0,2 und 0,5 Prozent des Gebäudeversicherungswerts ausmachen. In der Praxis hänge der nötige Betrag allerdings stark von der konkreten Immobilie ab, weiss der Präsident des Schweizer Stockwerkeigentümerverbands Dominik Romang: «Ein Flachdach beispielsweise wird früher renovierungsbedürftig als ein Steildach mit Ziegeln.» Auf jeden Fall sei die jährliche Äufnung besser zu hoch als zu tief anzusetzen. Das bestätigt auch Michel Wyss, Dossierverantwortlicher Stockwerkeigentum beim Verband Casafair. Gerade im Fall von neueren Liegenschaften, bei denen zu Beginn wenig andere Kosten anfallen, könne man getrost ein wenig mehr äufnen, damit der finanzielle Puffer für spätere Renovationen ausreiche – und sich die Einlagen schliesslich auch wieder reduzieren, sobald das Gebäude in die Jahre komme und die Eigentümer mit mehr Unterhaltskosten konfrontiert werden. Das einzige Risiko eines gut dotierten Fonds, da sind sich die beiden Experten einig, bestehe darin, dass Eigentümer unbedarfter investieren. «Da mahne ich zur Vorsicht. Nach wertsteigernden Massnahmen muss anschliessend wieder mehr geäufnet werden, weil der Gebäudeversicherungswert steigt», ergänzt Wyss. Es wird deshalb geraten, einen seriösen Sanierungsplan zu erstellen. «Die Stockwerkeigentümer sollten immer wissen, für welche Investitionen Geld auf die Seite gelegt wird.» Im Fonds hat sich idealerweise – sobald nach rund zwei Jahrzehnten die ersten grossen Sanierungen anstehen – ein Vermögen von 8 bis 10 Prozent des Gebäudeversicherungswerts angehäuft.
Keine Rückerstattung bei Verkauf
Der Erneuerungsfonds gehört der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Bei einem Verkauf der Wohnung hat der einzelne Eigentümer keinen Anspruch auf Rückerstattung seiner Einlage. Die Höhe des Anteils am Erneuerungsfonds kann und soll allerdings bei der Kalkulation des Verkaufspreises miteinbezogen werden. Aus Sicht des Käufers ist es deshalb ratsam, eine Vertrauensperson mit der Einschätzung des Zustands des Hauses, des bereits bestehenden Erneuerungsfonds sowie möglicher Folgekosten zu betrauen. Alle Eigentümer sind an das bestehende Reglement und an sämtliche Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden. Falls sich einzelne Personen gegen Einzahlungen in den Fonds wehren, kann den Betreffenden im Härtefall, so Wyss, nach Abschluss des Betriebskostenjahrs, eine Betreibung blühen. Bei Finanzierungen über direkte Einlagen sei ausserdem zu empfehlen, entsprechende Aufträge erst zu erteilen, wenn alle ihren Beitrag beigesteuert hätten, rät Romang. Ansonsten bleibe als Lösung ein Vorschiessen der fehlenden Mittel durch die anderen Eigentümer oder ein Aufschub der geplanten Neuerungsarbeiten.
Von Manuela Pfaffen, aus der Beilage «Immobilien im Fokus», erschienen im Tages-Anzeiger und Zürcher Regionalzeitungen am 28. Juni.
