Wir sind ein kleines Immobilienbüro; trotzdem durften wir in den letzten Jahren viele schöne Eigentumswohnungen / Einfamilienhäuser in und um Bern für unsere Kunden verkaufen. Ein wichtiges Element beim Verkaufsprozess ist die richtige Festsetzung des Richtpreises, der den Interessenten kommuniziert wird. Da dies eines unserer Kerngeschäfte ist, sind wir in der Einschätzung dieser Marktpreise sattelfest. Mit dem ausgeschriebenen Richtpreis gehen die Kaufinteressenten zu ihrer Hausbank, worauf die Bank ihrerseits eine Einschätzung des Objektes vornimmt. Und hier beginnt dann oft die Diskrepanz; die Bank schätzt das Objekt anders ein, üblicherweise tiefer als der ausgeschriebene Richtpreis. Welcher Preis stimmt den nun? Ist der Verkäufer sprich der Makler zu hoch mit dem Preis, oder ist die Bank zu tief mit ihrer Einschätzung? Die Verwirrung und oft auch der Ärger sind gross. Dies ist auch der Anlass zu diesem Text.
Es würde zu weit führen, die genauen Berechnungsmethoden von Schätzungsobjekten hier aufzuführen (bzw. sehen Sie hierzu unseren Blogbeitrag WELCHE IMMOBILIENBEWERTUNG BENÖTIGE ICH WANN?). Wichtig jedoch ist, dass bei einer Verkehrswertschätzung durch einen unabhängigen Bewertungsexperten derjenige Immobilienwert ermittelt wird, der als Höchstpreis im aktuellen Marktumfeld erzielt werden kann. Genaue Definitionen zum Verkehrswert liefern zum Beispiel die Swiss Valuation Standards (Schweizerische Kammer der Experten in der Immobilienbewertung) oder auch das Bundesgericht. Der potentielle Käufer und seine persönliche finanzielle Einkommens- und Vermögenssituation spielen dabei keine Rolle. Anders bei einer Betrachtung durch die Bank.
Auch die Banken ziehen aktuelle Marktdaten (IAZI-, Fahrländer oder Wüst Partner-Daten; Transaktionsdaten der letzten paar Monate) für ihre Berechnungen hinzu; soweit sollten die eruierten Preise also ebenfalls Marktwerte abbilden.
Was jedoch als wichtiges rechnerisches Element bei Bankeinschätzungen hinzukommt, sind die kalkulatorischen Vorgaben, die bankintern bestehen. So ist also die Tragbarkeit eines Objektes für den konkreten Kaufinteressenten ein wichtiger Faktor bei der Einschätzung durch die Bank. Die Bank berechnet den Immobilienwert also auch aus Sicht der Tragbarkeit für den Kunden. Konkret werden Betriebs- und Unterhaltskosten, Rückstellungen für grosszyklische Erneuerungen im Umfang von 1% der Bankeinschätzung sowie ein kalkulatorischer Zinssatz von 4.5% (unabhängig vom tatsächlich offeriertenHypothekarzinssatz) hochgerechnet.
Übersteigt der Betrag der kalkulatorischen Kosten einen gewissen Prozentsatz (in der Regel 1/3 des Einkommens) des Kaufinteressenten, kann die Bank den ausgeschriebenen Objektpreis nicht in dieser Höhe finanzieren. Sprich der Kaufinteressent kann den geforderten Preis des Verkäufers nicht in dieser Höhe bezahlen und muss versuchen den Preis nach unten zu verhandeln, oder er muss die Differenz aus Kaufpreis und Bankeinschätzung aus Eigenmitteln finanzieren.
Als Bewertungsexpertin befinde ich mich täglich im Spannungsfeld dieses Themas. Denn immer wieder werden Eigenheime zusammen mit den Banken finanziert. Damit Sie einen Anhaltspunkt erhalten, in welcher Preisspanne Sie auf dem Markt nach einem geeigneten Eigenheim suchen können, besprechen Sie doch Ihr Kaufvorhaben vorher mit Ihrer Bank. Die Bank kann dann die Tragbarkeitsrechnung vornehmen und Ihnen Ihre persönliche Preisspanne angeben. So können Sie viel Frust um «überhöhte» Objektpreise verhindern, die Bank verfügt bereits über Ihre Angaben und Sie können schnell reagieren, wenn sie Ihr Traumobjekt gefunden haben.
Wyss Liegenschaften GmbH
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