Seit 1965 ist das Stockwerkeigentum im ZGB verankert. Der Anteil an Stockwerkeigentum als Wohnform ist in den letzten Jahrzehnten stetig gewachsen. Das Stockwerkeigentum trifft den Zeitgeist; unterschiedlichste Zielgruppen können erreicht werden, denn individuelle Wünsche lassen sich zu unterschiedlichsten Preisen realisieren. Mit der Bodenverknappung, den tiefen Zinsen und der Verdichtung wird die Nachfrage wohl weiterhin ungebrochen bleiben. Stockwerkeigentümer übernehmen ähnlich wie Genossenschaften Verantwortung für Ihr Zuhause. Anders als bei Genossenschafter ist der Austausch unter den Mitbewohnern im Normalfall weniger intensiv. Dies erachten viele Stockwerkeigentümer als angenehm, da sie anderweitig bereits vielseitig eingespannt sind. Ich erachte Stockwerkeigentümergemeinschaften als wertvoll, da diese als kleines demokratisches Gebilde eine Stütze für die Gesellschaft sind. Untereinander findet ein regelmässiger Austausch statt, bei dem Diskussionen stattfinden, Kompromisse gefunden und auf die Bedürfnisse der Nachbarn Rücksicht genommen werden muss. Dadurch wird das Bewusstsein für einen fairen Umgang miteinander gefördert. Dies ist meiner Ansicht nach in Zeiten der zunehmenden Digitalisierung ein wichtiger Mehrwert.
Die Gründe für Unstimmigkeiten und Konflikte im Stockwerkeigentum sind vielfältig. Bei den einfacheren Fällen hat man sich vielleicht im Treppenhaus auf Grund eines vorgegangenen Vorfalles ignoriert, hat für einen Mitbewohner im falschen Moment Klavier gespielt, die Wäsche zu lange hängen lassen, einen Antrag eines anderen Stockwerkeigentümer absichtlich nicht unterstützt oder auf dem Balkon die Sommersaison mit einem Holzkohlegrill eröffnet. Bei solchen Fällen kann es sein, dass man nicht immer bester Dinge ist und sich vom Gegenüber leicht reizen lässt. Genau in dieser Zeit findet dann noch die Stockwerkeigentümerversammlung statt, in der all die unterschiedlichen Wünsche und Anliegen aufeinandertreffen. In einer gereizten Stimmungslage kann in einer Diskussion leicht ein falsches Wort fallen und der Konflikt eskaliert. Solche angespannten Situationen können öfter vorkommen, sind aber im Gespräch auch wieder zu bereinigen.
Schwieriger wird es bei grösseren gegenseitigen Beeinträchtigungen wie zum Beispiel wiederholten Verunreinigungen im Treppenhaus, starken Geruchsemissionen aus einzelnen Wohnung, Mobbing gegen einzelne Eigentümer, offene Anfeindungen, regelmässige Lärmbelästigungen, eine gestörte Kommunikation untereinander oder Verhinderungsstrategien bei Anträgen, etc.. Auf Grund der Vorgaben im Reglement, welches das Zusammenleben grundsätzlich regelt, kommt man mit solchen Themen nicht weiter. Auch die Artikel 712a ff. im ZGB helfen nicht weiter und ein Bundesgerichtsentscheid ist nicht zur Hand.
Die Ansprüche und Bedürfnisse haben sich in den letzten Jahren ebenfalls gewandelt und viele Themen sind in den gesetzlichen Grundlagen zum Stockwerkeigentum nicht klar genug geregelt. Dies ist nicht förderlich bei der Lösungsfindung von Konflikten. Ein Beispiel dazu ist der eben gefällte Bundesgerichtsentscheid im Zusammenhang mit der Vermietung von Eigentumswohnungen via airbnb. In einem Einzelentscheid wurde die Vermietung via airbnb verboten. Eine klare gesetzliche Grundlage wäre hier wünschenswert. Auch klare Regeln zur Nutzung von Sondernutzungsrechten wie zum Beispiel Gartenflächen wären wünschenswert, so gibt es doch auch in diesem Bereich immer wieder Reibungen aufgrund unterschiedlicher Bedürfnisse. Zum Beispiel eine klare Regelung der Kosten in diesem Bereich; denn eigentlich ist dieser Teil ein gemeinschaftliches Gut, darf jedoch nur von Einzelnen genutzt werden. Oft fehlt diesbezüglich sogar im Reglement eine klare Aussage.
Ein weiteres Thema ist die Sicherung der Beitragsforderungen für die Betriebskosten, haften die Stockwerkeigentümer doch solidarisch und müssen für die nichtzahlenden Eigentümer finanziell einspringen. Aktuell kann ein Stockwerkeigentümer erst nach Erstellung und Genehmigung der Betriebskostenabrechnung erfolgreich betrieben werden, und nicht schon für die Beitragszahlungen. Dies zieht zeitlich relevante Verzögerungen eines Betreibungsverfahrens nach sich.
Aktuell gesetzlich kaum umsetzbar ist die Möglichkeit, ein Ausschlussverfahren gegen eine Partei zu führen. Eine einzige Partei kann durch Ihr Verhalten den Haussegen einer ganzen Gemeinschaft nachhaltig beeinträchtigen. Hier müssen klar bessere Grundlagen geschaffen werden, um eine griffige Handhabung zur Verfügung zu haben. Selbstverständlich ist das Thema Ausschlussverfahren ein äusserst heikles Thema, das mit viel Fingerspitzengefühl angegangen werden muss; auch bereits bei der Erarbeitung der gesetzlichen Grundlage.
Eine gesetzliche Vorlage, die bezüglich der Äufnung des Erneurungsfonds erarbeitet wurde, ist seit März 2019 leider von Tisch. Die Vorlage hätte eine regelmässige und genügend hohe Äufnung auf Basis des Gebäudeversicherungswertes vorgesehen. Der Fonds vieler Gemeinschaften ist nur zu einem kleinen Teil geäufnet. Bei grossen Erneuerungsarbeiten reicht der Erneuerungsfonds dann nicht aus und die Eigentümer müssen Gelder einschiessen. Was wiederum zu Konflikten führen kann, wenn einzelne Eigentümer dann nicht über genügend finanzielle Mittel verfügen.
Ja, es gibt zahlreiche gesetzliche Anpassungen, welche wünschenswert wären. Diese umfassen aus meiner Sicht eine klare Regelung der Sondernutzungsrechte, eine effizientere Handhabung bei der Beitragseinforderung, eine Vereinfachung im Ausschlussverfahren eines Stockwerkeigentümers und eine gesetzliche Regelung über die Äufnung des Erneuerungsfonds. Die Erarbeitung dieser Grundlagen schafft Sicherheit in der Wohnform Stockwerkeigentum.
Im gestrigen 10vor10 wurde ich als Experte in diesem Zusammenhang beigezogen. Wer diesen Beitrag noch nicht gesehen hat, findet ihn unter diesem Link.
Wyss Liegenschaften GmbH
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