Bewertungsmethoden gibt es verschiedene. Zum einen sind die unterschiedlichen Methoden mit der geschichtlichen Entwicklung in dieser Disziplin zu erklären und zum anderen gibt es unterschiedliche Fragestellungen, so dass nicht immer vom gleichen Zahlenmaterial ausgegangen werden kann. Für einige Fachleute ist es schon fast ein Glaubenskrieg, welche Methode zur Anwendung kommen soll; für Architekten ist meist vor allem die Gebäudesubstanz ausschlaggebend, für Bänker stehen die Kosten, die Renditekennzahlen und die persönliche Einkommen- und Vermögenssituation im Fokus und bei den Maklern ist in erster Linie die Lage von Bedeutung.
Zuerst einmal muss geklärt werden, was der Grund der Immobilienbewertung ist, denn eine Bewertung ist nicht für die Ewigkeit, sondern nur eine gewisse Zeit lang gültig. Der Immobilienmarkt ist in Bewegung, da er wie andere Märkte auch Angebot und Nachfrage ausgesetzt ist und so sind es auch die Verkehrswerte der verschiedenen Objekte. Gründe für eine Bewertung können zudem so vielseitig sein wie die Immobilien selbst. Es können steuerliche Überlegung sein, es kann sich um eine Nachfolgeregelung handeln, aber auch eine Scheidung, ein Verkauf der Immobilie an eine Drittpartei oder die Weitergabe innerhalb der Familie, eine Standortbestimmung der persönlichen finanziellen Situation, ein geplantes Bauvorhaben, eine Berechnung als Basis für die jährlichen Rückstellungen, eine Neufinanzierung durch die Bank, etc. können Gründe sein, den Wert der eigenen Immobilie zu eruieren. Auch die zu bewertenden Objekte sind unterschiedlich. Bewertet werden können – neben dem Einfamilienhaus oder der Eigentumswohnung – klassische Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Gebäude mit Gewerbe- oder Verkaufsflächenanteil, erschlossenes Bauland, verpachtetes Landwirtschafts- oder Gartenland, Einkaufszentren, noch nicht erstelle Bauprojekte oder Objekte im Baurecht.
Aus der Art des Objektes lässt sich vielfach die am besten geeignete Bewertungsmethode ableiten. Mehrfamilienhäuser oder auch gemischt genutzte Gebäude lassen sich mit der Ertragswertmethode oder der DCF-Methode am besten berechnen, da dabei die jährlichen Kosten und Erträge sowie die Zinssätze die wichtigsten Kennzahlen sind. Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen lassen sich für einen ersten Überblick am schnellsten mit der hedonischen Methode bewerten, da hier Transaktionsdaten für ähnliche Objekte an ähnlicher Lage als Vergleich herangezogen werden. Eine inzwischen eher veraltete Methode ist die Mischwertmethode, in der Realwerte (Gebäudesubstanzwerte) und Ertragswerte in einem bestimmten Verhältnis gemischt werden. Geplante Bauprojekte oder auch Baulandparzellen werden mit der szenarischen Bewertung berechnet, in der eine potentiell mögliche Bebauung sowie deren Erstellungskosten ausschlaggebend sind. Bei jeder dieser Methode ist das Fachwissen des Bewerters / der Bewerterin ausschlaggebend; der Bewerter / die Bewerterin muss «seine / ihre» Methode im Griff haben und vor allem die Mechanismen auf dem Immobilienmarkt gut kennen.
Wenn sie unsicher sind, welche Art der Bewertung für Ihre Immobilie die richtige ist, und welcher Zeitpunkt dafür gewählt werden sollte, lassen Sie sich am besten von einem Schätzungsexperten / einer Schätzungsexpertin beraten.
Eine seriöse Immobilienbewertung beinhaltet die Besichtigung / Aufnahme der Liegenschaft, das Aktenstudium und Abklärungen mit Dritten / Behörden, die darauf basierenden Berechnungen sowie die Erstellung einer aussagekräftigen Dokumentation, welche auch für den Laien nachvollzierbar sein muss. Bewertungen als Festlegung des Richtpreises bei Verkaufsmandaten sind bei uns kostenlos oder werden zurückerstattet, wenn der Verkaufsauftrag erst im Nachhinein erteilt wird. Eine Bewertung mit einem anderen Zweck als für den Verkauf (Scheidung, Erteilung, Gerichtsfall) kosten je nach Komplexität des Objektes und Anfahrtsweg zwischen CHF 1’500.- und CHF 2’000.- inkl. MWST.
Möchten Sie den Wert Ihrer Liegenschaft ermitteln lassen? Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung!
Wyss Liegenschaften GmbH
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