Wer sich mit dem Kauf eines Eigenheims beschäftigt, stösst in der Verkaufsdokumentation oder spätestens im Finanzierungsprozess unweigerlich auf den Begriff „Schuldbrief”. Dieses Dokument regelt die Absicherung der Hypothek im Grundbuch. Viele Käufer:innen betrachten bestehende Einträge auf einer Liegenschaft zunächst mit Skepsis, klingt es doch irgendwie nach der Übernahme von “bestehenden Schulden”. Doch das Gegenteil ist der Fall: Vorhandene Schuldbriefe sind ein eher finanzieller Glücksfall für die Käuferschaft, da die Liegenschaft bis zur Betragshöhe der Schuldbriefe mit Hypotheken belehnt werden darf. Falls keine Schuldbriefe bestehen würden, müssten diese zuerst von einem Notaren errichtet und beim Grundbuch angemeldet werden, was natürlich auch kostet.
Seit dem 01. Januar 2012 werden sogenannte physische Name-Papier-Schuldbriefe, wenn möglich in papierlose Register-Schuldbriefen umgewandelt. Diese Art des Schuldbriefs ist nur noch digital vorhanden und wird lediglich durch den Grundbucheintrag dokumentiert, er bietet dadurch einen höheren Sicherheitsstandard für Eigentümer:innen und Banken.
Bestehende Schuldbriefe: Ein Geschenk des Grundstücks
Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass man Schuldbriefe vom/von der Vorbesitzer:in abkaufen muss. Das stimmt nicht. Ein Schuldbrief ist fest mit dem Grundstück verbunden. Er gehört untrennbar zur Immobilie wie das Fundament oder das Dach etc. und geht beim Kauf automatisch und ohne zusätzliche Kaufkosten auf die neue Eigentümerschaft über. Wenn auf Ihrer Wunschimmobilie bereits ein oder mehrere Schuldbriefe eingetragen sind, ist das also immer eine positive Nachricht.
Das Prinzip der „unbelastet“ übergebenen Pfandtitel
Bei der Eigentumsübertragung sorgt das Notariat (und das Gesetz) dafür, dass die bestehenden Schuldbriefe „unbelastet“ übergeben werden. Das bedeutet: Die alten Bankkredite der Verkäuferschaft werden komplett abgelöst und gelöscht. Der Schuldbrief selbst bleibt jedoch im Grundbuch bestehen – er ist jetzt quasi eine leere Hülle mit einem eingetragenen Maximalwert. Diese leere Hülle können Sie nun für Ihre eigene Finanzierung nutzen und von Ihrer Bank, in Form einer Hypothek, neu „befüllen“ lassen. Dieses System bietet Ihnen auch in Zukunft grosse Vorteile. Wenn Sie Ihre Hypothek über die Jahre hinweg amortisieren, verringert sich zwar Ihre Restschuld bei der Bank, der eingetragene Betrag des Schuldbriefs im Grundbuch bleibt jedoch unverändert hoch. Sollten Sie später Geld für eine energetische Sanierung, eine neue Heizung oder einen Umbau benötigen, ist die nötige Sicherheit bereits im Grundbuch hinterlegt. Sie können den Schuldbrief ohne erneute Behördengänge und ohne zusätzliche Kosten wieder aufstocken.
Koordination durch die Fachleute
Damit der Wechsel der Schuldbriefe von der alten zur neuen Bank reibungslos funktioniert, ist eine professionelle Struktur im Hintergrund nötig. Wir Immobilienmakler:innen steuern diesen Prozess, hauptverantwortlich für den korrekten Ablauf ist jedoch vor allem das Notariat und die beteiligten Finanzinstitute. Sie stellen sicher, dass alle Pfandtitel am Tag der Eigentumsübertragung unbelastet bereitstehen.
Fazit
Bestehende Schuldbriefe sind keine Altlasten, sondern ein wertvolles Werkzeug sowie ein untrennbarer Bestandteil der Immobilie. Da sie automatisch mit dem Grundstück übergehen, können sie sogar die Kaufnebenkosten senken.
Beim nächsten Mal, wenn Sie in unserer Dokumentation also das Wort „Schuldbrief“ lesen, denken Sie daran; er ist definitiv positiv!
Text: Christoph Krebs & Nadia Wyss
