Die marchzählige Abrechnung: Wer zahlt Was nach dem Verkauf?

Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, stolpert früher oder später über einen Begriff, der im ersten Moment nach komplizierter Buchhaltung klingt: «die marchzählige Abrechnung». Auch bei unserer Kundschaft wird dieser Begriff vielfach erst zum Abschluss genauer betrachtet.

Dahinter verbirgt sich aber ein faires Prinzip, das dafür sorgt, dass die laufenden Kosten gerecht zwischen Käuferschaft und Verkäuferschaft aufgeteilt werden.

Was bedeutet «marchzählig» eigentlich?
Das Wort leitet sich vom Begriff «pro rata temporis» ab, was so viel bedeutet wie «anteilsmässig nach Zeit». Bei einem Immobilienverkauf findet der Besitzantritt (der Übergang von Nutzen und Gefahr) selten exakt am 1. Januar statt. Meistens wechselt das Objekt an einem beliebigen Datum den/die Eigentümer:in. Viele Rechnungen (wie Versicherungen oder Nebenkosten) werden im Voraus oder rückwirkend für ein ganzes Jahr bezahlt. Somit muss berechnet werden, wer für welchen Zeitraum die Kosten übernehmen muss.

Das Prinzip der Stichtagsabrechnung
Der entscheidende Moment ist der Tag der Eigentumsübertragung. Bis zu diesem Datum trägt die Verkäuferschaft alle Kosten und erhält alle Erträge; danach übernimmt die Käuferschaft.

Beispiel einer Kostenabgrenzung anhand der Elementarversicherung:
Sie verkaufen Ihre Immobilie per 1. Mai 2026

• Die Rechnung der Gebäudeversicherung für das Kalenderjahr 2026 hat die Verkäuferschaft bereits im Januar im Voraus bezahlt (z. B. CHF 1’200)
• Da die Käuferschaft das Haus ab Mai nutzt, steht ihr 245 Tage der Versicherungslaufzeit zu
• In der marchzählbaren Abrechnung erstattet die Käuferschaft der Verkäuferschaft somit 245/365 des Betrags zurück (in diesem Fall CHF 805.50)

Was wird typischerweise abgerechnet?
In der Regel umfasst die Abrechnung folgende Punkte:

• Versicherungsprämien: Gebäude- und Haftpflichtversicherungen werden meist jährlich im Voraus bezahlt.
• Serviceabonnemente: Wartungsverträge für die Heizung, den Lift die Gartenpflege, etc..
• Betriebskosten (bei Stockwerkeigentum und wenn die Liegenschaft vermietet ist): Einzahlungen in den Erneuerungsfonds oder Akontozahlungen für Strom, Wasser und Heizung sowie Kehrichtgebühr.
• Restbestände von Heizöl können ebenfalls zum letzten Einkaufspreis oder aktuellen Marktpreis weitergegeben werden. Aber Achtung. Heizöl ist ein bewegliches Gut. Aus diesem Grund sollte diese Position im Kaufvertrag explizit als marchzählige Position aufgeführt werden.
• Steuern: Im Kanton Bern werden auch Liegenschaftssteuern pro rata abgerechnet. Achtung diese Rechnung wird erst Ende Jahr 2026 für das aktuelle Jahr versandt. Aus zeitlichen Gründen und für eine praktische Handhabung wird dafür die Liegenschaftssteuer aus dem Vorjahr zur Abgrenzung hinzugezogen.

Warum ist die marchzählige Abrechnung wichtig?
Ohne diese Abrechnung würde entweder die Verkäuferschaft auf bereits bezahlten Kosten für die Zukunft sitzen bleiben, oder die Käuferschaft müsste Rechnungen begleichen, die eigentlich die Nutzungszeit des/der Eigentümer:in betreffen. Die marchzählige Abrechnung schafft Transparenz und Gerechtigkeit.

Wer erstellt diese Abrechnung?
Die Maklerunternehmen übernehmen die Abrechnung der marchzähligen Abrechnung als integrierter Bestandteil ihrer Maklertätigkeit. Im Stockwerkeigentum wird die Abgrenzung der Betriebskosten mit der von der Stockwerkeigentümerverwaltung erledigt. Nicht vergessen gehen sollte die Liegenschaftssteuer, welche nicht in der Stockwerkeigentümerabrechnung zu finden ist.

Fazit
Die marchzählige Abrechnung ist das Werkzeug, das beim Immobilienkauf für eine saubere finanzielle Abgrenzung sorgt. Es lohnt sich, die Erstellung der marchzähligen Abrechnung früh genug zu kommunizieren und im Anschluss zu prüfen, damit beide Seiten wissen, dass alle laufenden Kosten fair verteilt werden.

Text: Christoph Krebs & Michel Wyss